El derecho romano se ha venido considerando tradicionalmente como prototipo del sistema de clandestinidad en el tráfico inmobiliario. Dicha clandestinidad se debió distintas razones, entre ellas, las técnicas como la falta de difusión del documento.

Los problemas planteados por los supuestos de doble venta o de venta de fincas como libres estando gravadas no se afrontaron desde el punto de vista preventivo, sino represivo, a través de las figuras de la actio auctoritatis y del delito de estelionato.

Derecho primitivo -

En el primitivo ius civile las transmisiones de fundos itálicos eran objeto de publicidad merced al carácter público de las formas necesarias para aquellos actos, que eran la mancipatio y la in iure cessio.

Derecho pretorio - Junto a las formas antiguas de transmisión del dominio se introduce la traditio, que realiza la transmisión por la sola transferencia de la posesión.

Derecho postclásico y justinianeo - En estos períodos, caen en desuso la mancipatio y la in iure cessio y se generaliza la traditio, convirtiéndose la transmisión inmobiliaria en un acto privado y secreto. Es entonces cuando aparece la caracterización del derecho romano como sistema de clandestinidad, sobre todo cuando el traspaso posesorio se espiritualiza a través de las variadas formas de traditio ficta.

En materia de gravámenes inmobiliarios tampoco conoció en materia de gravámenes inmobiliarios conoció el derecho romano un sistema de publicidad.
La forma primitiva de garantía real fue la fiducia, en la que no existía publicidad alguna del gravamen, puesto que la verdadera relación jurídica existente entre las partes quedaba oculta por el negocio fiduciario.
Más tarde, el pignus se convierte en la figura más importante de garantía real. Su publicidad era prácticamente inexistente, pues sólo se funda en la posesión, que, en sí misma, es un hecho incoloro y abstracto.
Incluso esta publicidad meramente posesoria desaparece por completo cuando el pignus se transforma en hipoteca, que posibilita la afectación de una cosa al cumplimiento de la obligación sin necesidad de traspaso posesorio.
De esta forma, la hipoteca es en el derecho romano un gravamen oculto, lo cual es especialmente grave en caso de concurrencia de varios acreedores hipotecarios. Esta falta de publicidad se acusa en la admisión de las hipotecas tácitas, las hipotecas generales e hipotecas sobre bienes futuros.

Inicialmente, los libros valían como un simple testimonio o medio de prueba de lo que en ellos constaba. Sólo en algunos lugares, y a partir del siglo XV, la inscripción se convirtió en una parte del negocio traslativo en sí mismo considerado.

Hasta el siglo XVIII, existen una pluralidad de sistemas de transmisión y publicidad de los derechos; pero a partir de esa época, se hizo necesario establecer un mercado de capitales con garantía territorial y clarificar el régimen de gravámenes de los fundos. Por ello, a finales del siglo XVIII los registros se generalizan: primero como Registros de gravámenes, y después como auténticos registros de la propiedad.

La robración o roboración que era una ratificación solemne y pública de las ventas, que tenía lugar ante testigos. La publicidad de las ventas por anuncios o pregones, que se practicaba en Navarra, Vizcaya, Mallorca y Plasencia.

• La constitución y redención de gravámenes.
• Las ventas de bienes raíces gravados con algunacarga.
• Las fianzas en que se hipotecasen especialmentebienes raíces.

Los asientos se distribuían por años, regulándose con minuciosidad las circunstancias de los mismos.
La Pragmática era aplicable en toda España, excepto en Cataluña y Navarra. No obstante: