Registro de la Propiedad Historia

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Registro de la Propiedad - Historia - Antecedentes históricos
Antiguo Egipto Registro de la Propiedad (antiguo Egipto)
Derecho Romano Registro de la Propiedad (Roma)

El derecho romano se ha venido considerando tradicionalmente como prototipo del sistema de clandestinidad en el tráfico inmobiliario. Dicha clandestinidad se debió distintas razones, entre ellas, las técnicas como la falta de difusión del documento.

Los problemas planteados por los supuestos de doble venta o de venta de fincas como libres estando gravadas no se afrontaron desde el punto de vista preventivo, sino represivo, a través de las figuras de la actio auctoritatis y del delito de estelionato.

Adquisición y transmisión del dominio -

Derecho primitivo -

En el primitivo ius civile las transmisiones de fundos itálicos eran objeto de publicidad merced al carácter público de las formas necesarias para aquellos actos, que eran la mancipatio y la in iure cessio.

Derecho pretorio - Junto a las formas antiguas de transmisión del dominio se introduce la traditio, que realiza la transmisión por la sola transferencia de la posesión.

Derecho postclásico y justinianeo - En estos períodos, caen en desuso la mancipatio y la in iure cessio y se generaliza la traditio, convirtiéndose la transmisión inmobiliaria en un acto privado y secreto. Es entonces cuando aparece la caracterización del derecho romano como sistema de clandestinidad, sobre todo cuando el traspaso posesorio se espiritualiza a través de las variadas formas de traditio ficta.

Gravamen de inmuebles -

En materia de gravámenes inmobiliarios tampoco conoció en materia de gravámenes inmobiliarios conoció el derecho romano un sistema de publicidad.
La forma primitiva de garantía real fue la fiducia, en la que no existía publicidad alguna del gravamen, puesto que la verdadera relación jurídica existente entre las partes quedaba oculta por el negocio fiduciario.
Más tarde, el pignus se convierte en la figura más importante de garantía real. Su publicidad era prácticamente inexistente, pues sólo se funda en la posesión, que, en sí misma, es un hecho incoloro y abstracto.
Incluso esta publicidad meramente posesoria desaparece por completo cuando el pignus se transforma en hipoteca, que posibilita la afectación de una cosa al cumplimiento de la obligación sin necesidad de traspaso posesorio.
De esta forma, la hipoteca es en el derecho romano un gravamen oculto, lo cual es especialmente grave en caso de concurrencia de varios acreedores hipotecarios. Esta falta de publicidad se acusa en la admisión de las hipotecas tácitas, las hipotecas generales e hipotecas sobre bienes futuros.

Excepciones a la clandestinidad - Además de las antiguas formas de transmisión del dominio, existía una publicidad en la insinuatio que consistía en la transcripción de las donación en unas actas públicas, realizada con intervención del magistrado. No obstante, la finalidad de la insinuatio no era la publicidad de la transmisión, sino el deseo de impedir las donaciones exageradas y la captación de la voluntad del donante.
Actualmente se señala que en el derecho romano no hubo tanta clandestinidad como se había dicho. Así, Valentiniano III dio el carácter de requisito esencial para la validez de una venta su inscripción en los archivos municipales.
Además D'Ors señaló que, aun sin gran difusión, en la época clásica aparecen los documentos registrados oficialmente (apud acta) y las copias (exempla) de los mismos.
Asimismo Zamora Manzano ha considerado que implicaba cierta publicidad la intervención de los vecinos en las transmisiones.

Derecho Germánico - En Derecho Germánico, el acto transmisivo tuvo conceptualmente dos elementos:

  • El acuerdo de las partes por el que se concierta la transmisión.
  • La investidura solemne que se descomponía en dos actos, la toma de posesión de la finca por parte del adquirente y la desposesión o abandono de la finca por parte del transmitente.

    La investidura se realizaba con plena publicidad, y ante testigos, y era un requisito imprescindible para la transmisión de la gewere jurídica.

  • La Auflassung - En un principio, se designó con este término la dejación unilateral de la posesión por parte del transmitente, como un elemento del acto traslativo; más tarde, pasó a constituir una mera declaración del transmitente de haber abandonado la posesión; y, finalmente, sustituyó a la investidura.
    En esta evolución destaca el momento en que la auflassung no se realiza en el lugar en que se encuentra la finca, sino ante un tribunal, por las meras declaraciones de las partes y de la autoridad judicial.

    La inscripción en Registros inmobiliarios - El origen de la publicidad registral propiamente dicha se encuentra en la alta Edad Media, donde las Iglesias, monasterios y grandes terratenientes tomaron por costumbre servirse de unos libros en que se copiaban documentos relativos a las propiedades.
    En el siglo XII, algunos municipios comienzan la llevanza de libros públicos, en los que se consignaban las enajenaciones de inmuebles producidas ante el consejo municipal.
    En un primer momento, los libros consignaron todos los negocios en pura sucesión cronológica. Más tarde, se separaron en diferentes libros los distintos tipos de negocios. Y, por último, en algunos municipios, se acostumbró a consignar todas las anotaciones referidas a un inmueble en el mismo lugar del libro, apareciendo así el sistema de folio real.

    Inicialmente, los libros valían como un simple testimonio o medio de prueba de lo que en ellos constaba. Sólo en algunos lugares, y a partir del siglo XV, la inscripción se convirtió en una parte del negocio traslativo en sí mismo considerado.

    Recepción del Derecho Romano - La recepción del Derecho Romano en Alemania desvirtuó el sistema, al introducir la transmisión mediante traditio sin forma ni solemnidad determinada.

    Hasta el siglo XVIII, existen una pluralidad de sistemas de transmisión y publicidad de los derechos; pero a partir de esa época, se hizo necesario establecer un mercado de capitales con garantía territorial y clarificar el régimen de gravámenes de los fundos. Por ello, a finales del siglo XVIII los registros se generalizan: primero como Registros de gravámenes, y después como auténticos registros de la propiedad.

    Antiguo Derecho Español
    Antecedentes remotos - Como antecedentes remotos de la publicidad inmobiliaria general, puede destacarse:

    La robración o roboración que era una ratificación solemne y pública de las ventas, que tenía lugar ante testigos. La publicidad de las ventas por anuncios o pregones, que se practicaba en Navarra, Vizcaya, Mallorca y Plasencia.
    Pragmática de 1539 - La Pragmática de 1539 fue dictada por Carlos V, siendo aplicada en Castilla pero no en las Coronas de Aragón y Navarra.
    En su virtud se instituyó en cada ciudad, villa o cabeza de jurisdicción un libro en que seregistrasen los censos, tributos e hipotecas, disponiéndose que los contratossobre tales cargas que no hubieran sido registrados no harían fe, ni se podríajuzgar conforme a ellos ni perjudicarían a tercero.
    La Pragmática fue sistemáticamente incumplida por los Tribunales de Justicia, que seguían fieles al sistema romano.

    Pragmática de 1714 - Felipe V conminó al cumplimiento de la Pragmática de 1539 con la de 1714, a la vez que establecía el Registro en todos los lugares, fuesen o no cabeza de jurisdicción.

    Pragmática de 1768 - Al igual que en el resto de Europa, también en España fue a finales del siglo XVIII cuando se sintió la necesidad de un Registro de gravámenes, dando lugar a losOficios o Contadurías de Hipotecas, aprobadas por la Pragmática de 1768, y que estuvieron vigentes hasta la institución del actual Registro en 1861.
    Las Contadurías se establecieron en todas las cabezas de partido y en ellas se hacía constar:

    • La constitución y redención de gravámenes.
    • Las ventas de bienes raíces gravados con algunacarga.
    • Las fianzas en que se hipotecasen especialmentebienes raíces.
    Fundaciones de Mayorazgos u obra pía. La toma de razón de estos actos era requisito necesario para que los documentos pudierar hacer fe en juicio y fuera de él. No obstante, ello se limitó a las hipotecas y los gravámenes indicados, pues nada se estableció acerca de las transmisiones de dominio.
    En relación a los principios hipotecarios:

    No se estableció ninguna clase de prioridad o prelación entre las cargas registradas.
    Los Oficios eran públicos, pudiendo expedirse certificaciones de sus asientos.

    Los asientos se distribuían por años, regulándose con minuciosidad las circunstancias de los mismos.
    La Pragmática era aplicable en toda España, excepto en Cataluña y Navarra. No obstante:

    Por Edicto de 1774, se extiende la Pragmática a Cataluña; pero incluyendo las transmisiones de inmuebles en general, aunque no estuvieran gravadas con censo o hipoteca.
    La Ley Foral Navarra de 19 mayo 1817 extendió las contadurías a este territorio con una regulación muy semejante a la de la Real pragmática aunque estableciendo un sistema de prelación para las hipotecas.
    Disposiciones fiscales de 1829 y 1845 - Estas disposiciones ampliaron el Oficio a la toma de razón de las transmisiones de dominio e instauraron la llevanza del oficio por fincas,instaurando una especie de folio real, y también un encasillado.
    Además, desde el punto de vista fiscal supusieron el inicio de la colaboración entre el Registro y la Hacienda pública en las cuestiones relacionadas con los actuales impuestos de Transmisiones y Actos jurídicos Documentales y de Sucesiones y Donaciones.

    Referencias de Wikipedia - Registro de la Propiedad
    registro De La Propiedad Historia 2017